Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI), bien qu’absente en tant que telle du Code civil, est définie par les articles 1845 à 1870 du Code civil.
Il s’agit d’une adaptation de la société civile, spécifiquement dédiée à la détention et à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Considérée comme un « couteau suisse » du patrimoine, la SCI séduit les particuliers et les professionnels qui souhaitent organiser, transmettre ou optimiser la gestion de leurs biens immobiliers.
On estime que près de 700 000 SCI existent en France (INSEE, avril 2025), représentant environ 15 % des immeubles détenus par des entreprises.
Les atouts majeurs de la SCI
Constituer et gérer un patrimoine immobilier
La création d’une SCI permet :
- de constituer un patrimoine locatif ;
- d’organiser et préparer la succession ;
- de transmettre plus facilement un patrimoine familial ;
- de conserver ou gérer en indivision un bien avec plusieurs membres ;
- de protéger le domicile du conjoint ou partenaire ;
- d’optimiser la fiscalité patrimoniale et professionnelle ;
- de bénéficier d’une meilleure stabilité du droit de propriété par rapport à l’indivision.
Un outil fiscal et juridique efficace
La SCI facilite la gestion :
- des donations aux enfants ;
- du démembrement de propriété ;
- des biens familiaux (résidence principale, résidence secondaire) ;
- et offre des avantages dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou des successions.
Les étapes de création d’une SCI
Pour constituer une SCI, il faut :
- Rédiger les statuts : véritable charte de fonctionnement de la société.
- Enregistrer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
- Le cas échéant, faire intervenir un notaire pour l’apport d’un immeuble.
⚖️ À noter :
L’apport d’un immeuble à une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés ne supporte aucun droit d’enregistrement.
Toutefois, l’intervention d’un notaire reste obligatoire pour formaliser la mutation.
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SCI et indivision : une solution pour éviter les blocages
L’indivision survient lorsque plusieurs personnes héritent ou possèdent ensemble un bien immobilier. Cette situation peut être source de conflits : toute décision importante exige l’accord de tous.
La SCI permet de mettre fin à l’indivision : le bien est apporté à la société et chaque indivisaire reçoit des parts sociales proportionnelles à sa quote-part.
🔎 Rappel :
L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
SCI et transmission : donations et succession
Les donations aux enfants
La SCI est un outil privilégié pour transmettre un bien immobilier par parts sociales.
Les parents peuvent effectuer des donations successives, bénéficiant de l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, tout en conservant le contrôle du bien via le démembrement (nu-propriété et usufruit).
La SCI et la résidence principale
La résidence principale détenue par une SCI bénéficie de certains avantages :
- abattement de 30 % sur l’IFI ;
- protection accrue vis-à-vis des créanciers grâce à l’insaisissabilité prévue par le Code de commerce (art. L. 526-1 et L. 526-2) ;
- exonérations spécifiques en cas de succession ou de donation entre époux et enfants (sous conditions).
SCI : un instrument souple et stratégique
La SCI reste l’un des montages patrimoniaux les plus prisés : elle facilite la gestion d’un patrimoine immobilier, sécurise la transmission, offre une souplesse juridique et des avantages fiscaux notables.
Néanmoins, sa création et son fonctionnement impliquent des choix statutaires précis (régime fiscal, TVA, modalités de gestion) et requièrent l’accompagnement d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.
📚 Références légales
- Code civil : articles 1845 à 1870
- Code civil : article 815 (indivision)
- Code de commerce : articles L. 526-1 et L. 526-2
- BOFiP : BOFiP-ENR-DMTG-10-40-10-40-30-40 (abattement résidence principale)
Le business 
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