La constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil patrimonial majeur du droit français, permettant d’organiser la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Sa création et son fonctionnement sont encadrés par les articles 1832 et suivants du Code civil, et supposent le respect de règles précises.

La rédaction des statuts

Selon l’article 1835 du Code civil, les statuts de la SCI doivent mentionner :

la forme de la société,
l’objet social,
la dénomination,
le siège social,
le capital social,
la durée de la société,
les apports de chaque associé et la répartition des parts sociales,
ainsi que les règles de fonctionnement.

Les statuts doivent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte authentique (notarié), en cas d’apport immobilier. Ils peuvent être modifiés par décision collective, selon les modalités prévues.

Les différentes formes de SCI

Il n’existe pas une seule mais plusieurs formes de SCI, adaptées aux objectifs patrimoniaux ou familiaux des associés :

SCI familiale : gestion d’un ou plusieurs biens au sein d’une même famille, facilitant la transmission et la protection du patrimoine.
SCI de gestion ou de location : les associés mettent en commun des biens pour en tirer des revenus locatifs.
SCI d’attribution : permet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués aux associés.
SCI de jouissance à temps partagé : partage de l’usage d’un bien immobilier.
SCI construction-vente : édification d’immeubles en vue de leur revente.

Chaque forme présente des avantages et des inconvénients, notamment en matière fiscale, successorale ou de gestion.

L’objet social

Conformément à l’article 1833 du Code civil, l’objet social de la SCI doit être licite et déterminé.

Il concerne généralement :

l’acquisition, la gestion et la transmission d’immeubles,
leur mise en location,
la conservation du patrimoine immobilier familial.
Plus généralement toute oprération mobilière et immobilière et financière se rattachant à l’objet social …

Un objet trop imprécis peut entraîner des difficultés juridiques, tandis qu’un objet trop large risque d’être requalifié en activité commerciale (notamment s’il s’agit de revente spéculative d’immeubles).

⚖️ Exemple : La Cour de cassation (26 juin 2012, n° 10-28255) a jugé qu’un prêt non conforme à l’objet social et qui ne répond pas à l’intérêt de la SCI qui l’a souscrit ne l’engage pas.

Le siège social

Le siège social peut être fixé au domicile du gérant, de l’un des associés, ou dans des locaux indépendants.

Son adresse doit figurer dans les statuts et sera mentionnée lors de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les apports

Les associés peuvent réaliser trois types d’apports :

Apports en numéraire : sommes d’argent versées sur le compte social.
Apports en nature : biens mobiliers ou immobiliers mis à disposition de la société. L’intervention d’un notaire est obligatoire pour les apports immobiliers.
Apports en industrie : savoir-faire ou travail fourni, donnant droit à des parts spécifiques.

Le capital social

La loi n’impose pas de minimum légal : le capital peut être fixé librement par les associés, et réparti entre eux en fonction de leurs apports.

Trois options existent :

capital faible,
capital élevé libéré,
capital variable.

Le choix du montant dépend de la stratégie patrimoniale et du mode de financement retenu (banques, associés, investisseurs).

Le gérant de la SCI

La gérance peut être confiée à un ou plusieurs associés, voire à un tiers.

Le gérant représente la société à l’égard des tiers et accomplit les actes de gestion dans la limite de l’objet social.

Le fonctionnement et les décisions collectives

Modalités de fonctionnement

Les statuts fixent librement les règles :

modalités de convocation et tenue des assemblées générales,
répartition des bénéfices,
conditions de cession de parts.

Décisions collectives

La plupart des décisions importantes (approbation des comptes, affectation du résultat, nomination du gérant) doivent être prises en assemblée générale, selon les règles de majorité définies dans les statuts.

La voie d’un associé ne peut pas être exclue pour le calcul de la majorité relative à une décision collective.

Est réputée non écrite la clause statutaire qui précise que l’exclusion d’un associé est décidée par les associés à la majorité prévue pour les décisions extraordinaires, en excluant l’intéressé du calcul de cette majorité (Cass.com, 21 avril 2022 n°20-20619 et 21-10355).

Le pacte d’associés

Il s’agit d’un contrat complémentaire aux statuts, fixant les engagements des associés.

Il peut prévoir :

des clauses de préemption en cas de cession de parts,
des conditions de sortie ou d’entrée au capital,
la répartition des bénéfices,
ou encore des règles de gouvernance renforcées.

Le pacte d’associés permet d’anticiper les conflits et d’assurer la stabilité de la société.

Attention le pacte d’associés ne peut pas se substituer au statut. En cas de conflit entre les deux, les statuts prévalent sur le pacte d’associés.

Ainsi le pacte d’associés ne doit pas être contraire aux statuts.

Cas particuliers

L’associé de paille

L’associé de paille est celui qui détient des parts fictivement, souvent pour satisfaire aux conditions légales de pluralité d’associés.

Cette pratique, parfois tolérée, peut être sanctionnée si elle cache une fraude.

Le « croupier »

La convention dite de « croupier » permet à un associé de partager les bénéfices de ses parts avec un tiers, sans que cela constitue une cession de parts (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 21-15182).

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